Historisk lav tomgang på Strøget og Købmagergade: Så stærkt står butiksmarkedet nu

Tomgangen i de mest attraktive strøggader i København er nu lavere end før corona. Nye tal fra Cushman & Wakefield RED viser, at Strøget og Købmagergade i første kvartal har oplevet et historisk fald i ledige butikslejemål, og at det især er de store lejemål, der bliver revet væk.

Fra næsten 20 til knap 4 procent tomgang på få år

Udviklingen i de centrale københavnske shoppinggader har været markant:

• Under corona-krisens højdepunkt i 2021–2022 lå tomgangen på knap 20 procent.
• Dengang stod omkring 60 butikslokaler tomme på Strøget og Købmagergade.
• I dag er antallet af tomme butikslokaler under 20.
• Tomgangsprocenten er faldet til knap fire procent – under niveauet fra 2019.

Dermed er markedet ikke bare tilbage på sporet, men reelt stærkere end i perioden før pandemien, hvor nedlukninger og restriktioner pressede omsætningen i detailhandlen i hele landet.

“Ketchup-effekt” på udlejningerne

Ifølge Phillip Monge, partner i Cushman & Wakefield RED, er vendingen ikke blot jævn og gradvis – udviklingen har taget fart på en måde, han beskriver som en markant forløsning:

“Vi oplever nu, at udlejningerne forekommer hyppigere og hurtigere end opsigelserne, og tomgangen presses ned på tværs af alle områder. Efter flere år med en jævn positiv tomgangs-udvikling, ser vi nu, hvad der bedst kan beskrives som en ketchup-effekt,” siger han.

Det gælder ikke kun enkelte strækninger, men hele de to hovedgader:

“Alle strækninger på både Strøget og Købmagergade har effektivt reduceret tomgangen fra toppene i henholdsvis 2021 og 2022. Den skygge, som var kastet over markedet efter COVID-19, er nu en saga blot,” understreger Phillip Monge.

Indsigt 1: Efterspørgslen er drevet af stærke, ofte internationale brands

En central forklaring på vendingen er den vedvarende interesse fra især udenlandske detailkæder og brands med stærke koncepter og stor kapitalstyrke. Tendensen blev allerede fremhævet i Cushman & Wakefield REDs Danish Investment Atlas, der udkom i januar, og den udvikling har ifølge virksomheden accelereret i årets første måneder.

Strategisk perspektiv for udlejere og investorer:

• Internationale brands ser København som et nøglemarked i Nordeuropa med høj købekraft og voksende turisme.
• De mest profilerede beliggenheder langs Strøget og Købmagergade fungerer som brand-vindue, hvor eksponering og image er mindst lige så vigtig som direkte butiksomsætning.
• Lejere accepterer ofte højere lejeniveauer for de mest synlige placeringer, hvilket presser tomgangen yderligere ned.

For professionelle ejendomsinvestorer betyder det et mere forudsigeligt cashflow i topbeliggenhederne, samtidig med at risikoen for lange tomgangsperioder reduceres markant sammenlignet med årene omkring pandemien.

Indsigt 2: De største butikslejemål forsvinder først

En af de mest interessante pointer i de nye data er forskellen mellem tomgangsprocenten målt på areal og antallet af tomme lokaler.

Phillip Monge forklarer mekanikken således:

“Når tomgangsprocenten falder hurtigere end selve tomgangsfrekvensen, det vil sige antallet af tomme ejendomme, vil en naturlig del af forklaringen være, at det er de største enheder, der er efterspurgt og bliver udlejet.”

Det betyder konkret, at selv om der stadig findes mindre ledige enheder i gadebilledet, er de store butikslokaler i stueplan i høj grad blevet overtaget. Resultatet er, at det samlede ledige areal skrumper hurtigere, end antallet af tomme adresser gør.

Konsekvenser for markedet:

• De største butikker – ofte hjørnelejemål eller lokaler med ekstra bred facade – bliver i stigende grad reserveret af kæder med omfattende sortiment og tydeligt brandunivers.
• Ejere af store enheder kan i mange tilfælde forhandle sig til mere fordelagtige lejebetingelser end tidligere, fordi konkurrencen om synlige placeringer er intensiveret.
• Små og mellemstore koncepter kan opleve større konkurrence om de tilbageværende mindre enheder, som samtidig er mere følsomme over for lejeniveau og drift.

Markant fald i gennemsnitligt ledigt stueetageareal

Den nye markedssituation ses også tydeligt i udviklingen i det gennemsnitlige stueetageareal for de lokaler, der fortsat står tomme.

Ifølge Cushman & Wakefield RED er det gennemsnitlige ledige stueetageareal på Strøget og Købmagergade faldet markant og ligger nu betydeligt lavere end på noget tidspunkt i de seneste syv år.

Forretningsmæssige implikationer:

• Det er ikke de mindste lejemål, der driver markedet lige nu – tværtimod er det de store, synlige butikker, der absorberes hurtigst.
• Konceptbutikker og flagship stores prioriterer beliggenhed og mulighed for at iscenesætte en hel brandoplevelse frem for blot “hyldemeter”.
• Udlejere, som opdeler større enheder i mindre lokaler, risikerer i nogle tilfælde at gå imod efterspørgslen, hvis de ikke tager højde for de mest aktive lejertyper.

Som Phillip Monge formulerer det:

“Konsekvensen er værd at hæfte sig ved, for det er ikke nødvendigvis de mindste lejemål, der driver markedet netop nu. Efterspørgslen ser i højere grad ud til at favorisere butikslokaler, der kan bære et bredere produktsortiment og et større butikskoncept.”

Indsigt 3: Tomgangens geografi – alle strækninger har løftet sig

Under pandemien var tomgangen ujævnt fordelt langs strøggaderne. Visse strækninger var hårdt ramt, mens andre holdt nogenlunde stand. I dag er billedet væsentligt mere homogent – og positivt.

Udviklingen kan sammenfattes i tre hovedpunkter:

• Strækninger, der tidligere var præget af mørke butiksvinduer og pop up-løsninger, er igen domineret af etablerede butikskoncepter.
• Udlejningerne sker hurtigere end de opsigelser, der løbende kommer, hvilket mindsker risikoen for “huller” i butiksstrøget.
• Den visuelle sammenhæng i gadebilledet er styrket, hvilket i sig selv øger attraktiviteten for både lejere, kunder og turister.

For aktører, der arbejder med byudvikling, detailhandel og turisme i København, betyder det, at Strøget og Købmagergade igen fungerer som en sammenhængende kommerciel kerne, hvor kundestrømmene understøttes af et stabilt, åbent butiksudbud på begge sider af gaderne.

Hvad betyder den lave tomgang for udlejere?

For ejendomsejere og professionelle udlejere langs byens mest attraktive handelsgader er signalet klart: Markedet har vendt sig til deres fordel, men det kræver strategisk arbejde at fastholde og udnytte momentum.

Tre strategiske fokusområder for udlejere:

• Optimal mix af lejere: Med høj efterspørgsel på større enheder opstår risiko for ensretning (for mange store, internationale kæder på bekostning af mindre koncepter). Et balanceret mix kan i længden understøtte både lejeniveau og kundestrømme bedre.
• Reforhandling og værdiskabelse: Den stærkere position giver grundlag for at genbesøge lejeaftaler ved naturlige udløb og sikre en struktur, hvor leje, forbrugsafgifter og eventuel omsætningsbestemt komponent afspejler dagens risikoprofil.
• Langsigtet vedligehold og ombygninger: Nu, hvor risikoen for tomgang er mindre, kan det være mere attraktivt at investere i opgraderinger af facader, tekniske installationer og fleksibel indretning, der gør lejemålene mere attraktive for stærke brands.

Hvad betyder udviklingen for lejere og kæder?

For detailkæder, koncepter og nye aktører, der gerne vil etablere sig i centrum af København, er konkurrencen om de bedste lokationer hårdere end for få år siden. Den lave tomgang og stærke efterspørgsel skaber et marked, hvor timing og forberedelse er afgørende.

Nøglepointer for lejere:

• Hurtigere beslutningsprocesser: Når attraktive lokaler sjældent står tomme længe, bliver det vigtigere at kunne træffe beslutninger hurtigt – både internt i organisationen og i forhandlinger med udlejere.
• Klar konceptprofil: Udlejere fokuserer i stigende grad på lejere, som kan styrke ejendommens profil og gadebilledet. Et klart, skalerbart koncept med dokumenteret performance giver bedre forhandlingsposition.
• Realistiske forventninger til leje: Topbeliggenheder med lav tomgang vil typisk udløse højere lejeniveauer og skarpere vilkår. Det kræver gennemarbejdede budgetter og klare KPI’er på både omsætning og brandværdi.

Makrotendens: Butiksdød blev til butiksomlægning

Under pandemien var fortællingen domineret af butikslukninger, e-handel og usikkerhed om fremtidens fysiske detailhandel. Tallene fra Strøget og Købmagergade peger dog på, at mange af de lukninger, vi så, i højere grad har været en omlægning end en varig nedtur.

Tre strukturelle bevægelser, der nu kan ses tydeligere:

• Konsolidering blandt lejere: Svagere aktører og koncepter er gledet ud, mens stærkere kæder og brands har udnyttet muligheden for at sikre sig topplaceringer.
• Omfordeling af butiksareal: Mindre velfungerende lokationer i sekundære gader oplever fortsat udfordringer, mens de centrale strøggader samler en større andel af efterspurgt butiksareal.
• Hybridmodeller mellem online og offline: Mange kæder anvender de centrale butikker som showrooms, branding-hubs og pick-up points i stedet for udelukkende klassiske salgssteder.

For investorer og rådgivere betyder det, at markedet må analyseres mere nuanceret end blot gennem overskrifter om “butiksdød” eller “e-handlens dominans”. De mest centrale beliggenheder har en robusthed og et afkastpotentiale, der adskiller sig markant fra gennemsnittet.

Sådan kan investorer læse signalerne fra Strøget og Købmagergade

Det kraftige fald i tomgang i byens mest prominente handelsgader sender en række signaler til professionelle investorer med fokus på detail- og erhvervsejendomme.

1. Prime retail holder sin præmie

Strøget og Købmagergade bekræfter billedet af, at de absolut bedste beliggenheder kan være mere modstandsdygtige over for konjunkturudsving end mindre centrale områder. Selv en global sundhedskrise med historiske nedlukninger har ikke varigt svækket efterspørgslen efter synlige, centrale butiksenheder.

2. Aktiv asset management betaler sig

Ejere, der i de senere år har arbejdet aktivt med optimering af lejemål, sammensmeltning eller opdeling af enheder og målrettet rekruttering af lejere, står typisk stærkere i dag. De nye tal viser, at de store enheder er særligt efterspurgte – en viden, der kan anvendes aktivt i den løbende porteføljestyring.

3. International kapital søger eksponering

Efterspørgslen fra udenlandske detailkæder understøtter indirekte investorinteressen. Når internationale lejere binder sig til længerevarende lejekontrakter på topbeliggenheder, reduceres risikoen i ejendomsinvesteringen og øger dermed appetitten hos både danske og udenlandske fonde.

Hvad betyder tallene for byens handelsliv og forbrugere?

Mens tallene primært taler til investorer, ejendomsejere og detailkæder, har udviklingen også en bredere betydning for Københavns handelsliv og byoplevelse.

Flere åbne butikker – færre lukkede facader

Lavere tomgang betyder kort sagt mere liv i gaderne. Hvor lange stræk med lukkede butikker tidligere kunne give et indtryk af tilbagegang, mødes kunder og turister nu i højere grad af et sammenhængende strøg med aktive facader, lys i butikkerne og oplevelser på begge sider af gaden.

Større koncentration af stærke brands

At det især er de store butikslokaler, der bliver genudlejet, fører til en højere koncentration af stærke brands og koncepter i midtbyen. Det skaber et mere internationalt præg og kan øge byens attraktivitet som shopping-destination, men stiller også krav til byplanlæggere om at balancere kæder med lokale aktører.

Turisme, hospitality og detailhandel hænger tættere sammen

Udviklingen i butikkerne på Strøget og Købmagergade spiller desuden sammen med væksten i hoteller, restauranter og oplevelser i indre by. Forbrugerne forventer helhedsoplevelser, hvor shopping, mad og kultur smelter sammen – og her fungerer strøggaderne som et naturligt omdrejningspunkt.

LEDIGE BUTIKKER PÅ STRØGET SOM MARKØR FOR RISIKO

Som risikobarometer er antallet af ledige butikker på Strøget ofte blevet brugt som et hurtigt billede på, hvordan detailhandlen i centrum har det. Under pandemien steg tallet hurtigt og skabte bekymring om en langvarig svækkelse af cityhandlen.

I dag viser udviklingen det modsatte billede: En markant reduktion i tomgangen og en tydelig appetit på at sikre sig synlige lokationer. Den historisk lave tomgangsprocent betyder, at gaden igen fungerer som referencepunkt for et robust og efterspurgt butiksmarked.

Hvad bør B2B-aktører gøre nu?

For beslutningstagere i ejendomsbranchen, retail, hospitality og byudvikling er det nu, erfaringerne fra de seneste år skal omsættes til konkrete handlinger.

Tre konkrete skridt til at udnytte momentum:

• Opdater markedsanalyser: Brug de nyeste tal fra Strøget og Købmagergade som pejlemærke, men kortlæg samtidig forskelle til andre handelsområder i byen, så ressourcer og investeringer målrettes dér, hvor potentialet reelt er størst.
• Revurder porteføljestrategien: Overvej om prime retail-ejendomme skal udgøre en større eller mindre andel af den samlede eksponering i porteføljen – og om der er mulighed for omallokering fra svagere til stærkere beliggenheder.
• Styrk dialogen mellem udlejere og lejere: I et marked med lav tomgang, men høj dynamik, kan tætte partnerskaber mellem ejere og lejere skabe win-win-løsninger om alt fra layout og facadedesign til fælles markedsføring og events.

Udviklingen på Strøget og Købmagergade viser, at fysiske butikker fortsat spiller en central rolle i detailhandlen, når beliggenhed, koncept og kundeoplevelse går hånd i hånd. For de aktører, der formår at læse markedssignalerne korrekt og handle hurtigt, er der stadig betydelige muligheder for både vækst og værdiskabelse.