Historisk lav butikstomgang på Strøget og Købmagergade: Hvad betyder det for ejendomsinvestorer og retail-kæder?

Nøgletallene fra Cushman & Wakefield | RED viser et butiksmarked i København, der nu står markant stærkere end før corona-krisen. De mest eftertragtede strøggader, Strøget og Købmagergade, oplever den laveste tomgang i flere år – og særligt de store butikslejemål bliver udlejet hurtigt.

Fra krise til rekord: Markant fald i tomgang på hovedstadens primære handelsstrøg

I 2021 og 2022, hvor coronakrisen toppede, stod detailhandlen på Strøget og Købmagergade i modvind. Nedlukninger, rejserestriktioner og usikre forbrugerforventninger pressede både omsætning og butiksudlejning. På det tidspunkt var der knap 60 tomme lejemål på de to gader, svarende til en tomgang på omkring 20 procent.

Billedet er nu vendt markant:

• Tomgangen i 1. kvartal er faldet til knap 4 procent.
• Antallet af tomme butikslejemål er nu under 20.
• Niveauet for tomgang ligger lavere end i 2019 – altså før pandemien.

Det betyder, at markedet ikke bare er “tilbage til normal”. Det er i flere henseender stærkere end før corona. Udlejninger sker hurtigere end opsigelser, og de ledige lokaler bliver absorberet i et tempo, der peger på et strukturelt sundere marked.

“Ketchup-effekt” på butiksefterspørgslen

Ifølge Phillip Monge, partner i Cushman & Wakefield | RED, er det nu tydeligt, at årene med gradvis fremgang har kulmineret i en egentlig acceleration:

“Vi oplever nu, at udlejningerne forekommer hyppigere og hurtigere end opsigelserne, og tomgangen presses ned på tværs af alle områder. Efter flere år med en jævn positiv tomgangs-udvikling, ser vi nu, hvad der bedst kan beskrives som en ketchup-effekt.”

Hvor markedet tidligere var præget af usikkerhed og forsigtighed, er der nu en mere offensiv tilgang fra både nationale og internationale retailaktører. Beslutninger om indtræden, ekspansion og formatopgradering bliver truffet hurtigere, og udlejningsprocesserne glider mere smidigt.

Skyggen fra COVID-19 er væk

Alle strækninger på både Strøget og Købmagergade har reduceret tomgangen betydeligt fra toppene i 2021 og 2022. Det gælder både de mest centrale placeringer og de mere perifere dele af gaderne.

Som Phillip Monge formulerer det, er den skygge, som hang over markedet efter COVID-19, nu væk. Det afspejler sig i både nøgletal, lejerinteresse og investeringsvilje – og ikke mindst i, hvordan brands igen bruger butikken som et strategisk omdrejningspunkt i deres omnichannel-setup.

Udenlandske brands driver en stor del af efterspørgslen

Den aktuelle udvikling har ligget i kortene. I REDs publikationen Danish Investment Atlas fra januar blev det fremhævet, at international interesse i højere grad ville drive markedet fremad. Det er præcis, hvad de første tre måneder af året har bekræftet.

Særligt udenlandske detailhandelsvirksomheder har intensiveret deres fokus på København som retail-destination:

• Internationale mode- og livsstilsbrands ser Strøget og Købmagergade som nøgledestinationer for nordisk tilstedeværelse.
• Erfarne kæder udnytter pris- og lejeniveauer, der stadig fremstår attraktive i et europæisk perspektiv.
• Internationale fonde og investorer lægger vægt på, at footfall, købekraft og brand-synlighed på disse strøg matcher storbyer i samme liga.

For ejendomsejere betyder det, at forhandlingspositionen generelt er styrket. For retail-kæder betyder det, at konkurrencen om de mest attraktive lokationer er blevet skarpere, og at timing i forhandlinger og beslutninger er afgørende.

Tre centrale indsigter for beslutningstagere

1. De store lejemål bliver udlejet først

Et af de mest markante signaler er, at tomgangsprocenten (målt på areal) falder hurtigere end selve antallet af ledige lokaler. Når den samlede tomme kvadratmeter-mængde falder hurtigere end antallet af enheder, betyder det, at de største butikker absorberes relativt hurtigere.

Det indikerer en klar præference i markedet:

• Lejersiden efterspørger større butikskoncepter med plads til bredt sortiment, oplevelseselementer og stærk visuel tilstedeværelse.
• Flagship-formater og store mono-brand butikker prioriteres højt.
• Brands tænker butikken som oplevelses- og brandhub snarere end kun et salgssted.

Det gennemsnitlige stueetageareal for de tilbageværende ledige lokaler på strøggaderne er nu på det laveste niveau i syv år. Markedet er dermed ikke længere drevet primært af små enheder og pop-up formater, men af større, mere kapitaltunge lejekontrakter.

2. Mindre lokaler er ikke længere den primære driver

Kontrasten til perioden efter coronanedlukningerne er tydelig. Hvor mange brands dengang foretrak mindre, mere fleksible og ofte midlertidige formater, går bevægelsen nu mod:

• Større lejemål med mulighed for at integrere showroom, lager-light, eventzoner og digitale services.
• Mere langsigtede lejestrukturer med fokus på stærke ankre og større investering i indretning.
• Konceptbutikker, hvor sortimentet kan varieres, uden at adressen skal skiftes.

Det skaber et segmenteret marked, hvor mindre lokaler stadig kan have stærk relevans – men ofte til mere nicheprægede koncepter, specialbutikker eller high-end F&B. De store kæder og internationale aktører lægger i stigende grad pres på de fleksible, store kvadratmeter i de mest synlige gadeforløb.

3. Markedet er tilbage på – og over – pre-corona niveau

At tomgangen i dag ligger lavere end i 2019 er ikke kun en teknisk detalje. Det er et signal om, at:

• Detailhandlen har tilpasset sig nye forbrugsmønstre med e-handel og omnichannel.
• Brands har fundet en ny balance mellem online og fysisk butik.
• De mest centrale handelsstrøg i København fortsat fungerer som stærke, kommercielle magneter.

For investorer betyder det, at risikoopfattelsen af prime retail i København kan justeres. Der er stadig strukturelle udfordringer i dele af retailsektoren, men på netop Strøget og Købmagergade er efterspørgslen nu så solid, at den tidligere usikkerhed i høj grad er reduceret.

Strategiske implikationer for ejendomsejere

Udviklingen i antallet af ledige butikker på Strøget og Købmagergade har direkte konsekvenser for ejendomsejere, porteføljeforvaltere og institutionelle investorer.

Optimering af lejemålsstørrelser

Hvis de største lejemål absorberes først, rejser det spørgsmålet, om eksisterende bygninger og planløsninger er optimeret til efterspørgslen. Flere ejere kan med fordel:

• Genoverveje opdeling eller sammenlægning af lejemål for at matche de formater, internationale brands efterspørger.
• Investere i fleksible forbindelser mellem stueplan og kælder/1. sal for at øge det samlede usable areal.
• Sikre teknisk infrastruktur (ventilation, last-adgang, forsyninger), der kan understøtte store konceptbutikker.

En velovervejet reposi­tionering af en ejendom kan i et marked med lav tomgang omsættes til højere lejeniveauer, færre genudlejningsperioder og en stærkere lejer-mix-profil.

Forhandlingsposition og lejestruktur

Med markant lavere tomgang forbedres udlejers forhandlingsposition. Det åbner bl.a. for:

• Mere langsigtede kontrakter med solide kædelejere.
• Mulighed for at balancere faste lejer med omsætningsbestemte elementer.
• Mere selektiv tilgang til lejersammensætning med fokus på brand-styrke og trafikskabende effekter.

Samtidig skal ejere være opmærksomme på, at internationale retailere typisk forventer gennemsigtige vilkår, professionel asset management og rådgivning på internationalt niveau. Partnerskaber med aktører, der kan navigere mellem danske og globale krav, kan være en direkte konkurrencefordel.

Value-add og repositionering

For investorer med value-add-strategier er den nuværende markedssituation interessant. Lav tomgang og høj efterspørgsel gør det muligt at:

• Købe ejendomme med suboptimal udnyttelse og løfte dem gennem aktiv forvaltning.
• Gennemføre ombygninger, der understøtter større og mere fleksible retailkoncepter.
• Arbej­de målrettet med ESG og oplevelseskvalitet for at tiltrække de mest ambitiøse lejere.

Strøggade-ejendomme i København er i forvejen eftertragtede, men det nuværende niveau for tomgang og lejerinteresse kan styrke business casen for både kerne- og value-add-investeringer – forudsat at prisforventningerne mellem køber og sælger kan mødes.

Hvad betyder udviklingen for retail-kæder og brands?

For retail-beslutningstagere, der overvejer (eller genovervejer) fysisk tilstedeværelse i København, sender markedet flere klare signaler.

Konkurrencen om prime lokationer intensiveres

Når antallet af ledige lejemål falder, og store enheder bliver revet væk, bliver timing og forberedelse afgørende. Retail-kæder bør:

• Have interne beslutningsprocesser, der kan håndtere hurtige muligheder.
• Forberede klare kravspecifikationer til areal, brandplacering og lejevillighed.
• Arbejde med scenarier for både flagship-, koncept- og sekundære lokationer.

For internationale kæder kan samarbejde med lokale rådgivere være afgørende for at identificere off-market muligheder og forhandle kontrakter, inden konkurrenter kommer på banen.

Butikken som oplevelses- og brand-platform

At det især er de større lejemål, der bliver udlejet, peger også på, at brands ser butikken som mere end blot et salgssted. I praksis betyder det:

• Større fokus på in-store oplevelser, events, community-building og services.
• Integration af digitale touchpoints – fx mobile kunderejser, click & collect, digitale skærme.
• Mulighed for at vise fuldt sortiment, eksklusive kollektioner og samarbejder.

Strøget og Købmagergade fungerer dermed som fysiske reklamesøjler med høj gennemstrømning, hvor brandoplevelsen ofte er vigtigere end kortsigtet butiksspecifik profit.

Omnichannel-strategien skal være skarp

Den stærke efterspørgsel på centrale lokationer ændrer ikke ved, at succesfulde retail-modeller i dag er omnichannel-baserede. Men kombinationen af lav tomgang og høj trafik betyder, at de fysiske butikker i højere grad kan designes som:

• Integreret del af en samlet kunderejse på tværs af web, app og fysisk butik.
• Pickup- og servicesteder, der øger kundeloyalitet og krydssalg.
• Datakilder til bedre forståelse af kundeadfærd og sortimentsoptimering.

Retailere, der formår at koble dette med stærk konceptudvikling og effektiv drift, står med et betydeligt forspring i kampen om både kunder, lejemål og investorernes opmærksomhed.

København som international retail-destination

Udviklingen på Strøget og Købmagergade skal også ses i en større kontekst. Flere faktorer styrker Københavns position som international retail- og oplevelsesby:

• Stabil politisk og økonomisk ramme, der tiltrækker udenlandske investeringer.
• Voksende turisme – både leisure og business – med fokus på nordisk design, gastronomi og shopping.
• Stærk byudvikling og infrastruktur, der gør city attraktiv for både lokale og besøgende.

Når prime strøg som Strøget og Købmagergade kombinerer stabile nøgletal, international lejerinteresse og stærk bybranding, øger det synligheden på tværs af globale retail- og investeringsnetværk.

Rollen for professionelle rådgivere

I et marked, hvor beslutninger skal træffes hurtigt, og hvor internationale aktører fylder mere, stiger værdien af kvalificeret markedsindsigt og lokal knowhow. Cushman & Wakefield | RED rådgiver på det danske ejendomsmarked inden for:

• Salg af ejendomme og porteføljer.
• Udlejning af butiks-, kontor- og andre erhvervslejemål.
• Lejerrådgivning ved indgåelse og genforhandling af kontrakter.
• Værdiansættelser og strategisk porteføljerådgivning.

Partnerskabet med den internationale Cushman & Wakefield-alliance betyder, at de danske specialister kan kombinere lokalt udsyn med adgang til mere end 52.000 kolleger globalt fordelt på over 400 kontorer i 71 lande. For udenlandske retailere, fonde og institutionelle investorer giver det en direkte indgang til danske forhold uden at gå på kompromis med internationale standarder.

Hvad bliver næste skridt for markedet?

Selv om tomgangen nu er lav, og efterspørgslen er høj, vil markedet fortsat udvikle sig. Tre spørgsmål bliver centrale de kommende år:

• Lejepris-niveauer: Hvor hurtigt og hvor langt kan prime lejeniveauer justeres op, uden at det hæmmer efterspørgslen?
• Segmentfordeling: Hvordan vil balancen mellem mode, F&B, oplevelse, beauty, tech og service ændre sig på strøggaderne?
• Konceptfornyelse: Hvor ofte vil brands være nødt til at gentænke deres butiksformater for at fastholde relevans og trafik?

Det eneste, der aktuelt står klart, er, at de mest attraktive lokationer ikke længere er præget af usikkerhed. Tværtimod. De fungerer igen som motor for både investorernes og retailernes strategier i København.

Perspektiv for beslutningstagere i B2B-segmentet

For B2B-professionelle – hvad enten du sidder på ejersiden, i en retail-kæde, i en fond eller som rådgiver – er udviklingen på Strøget og Købmagergade et signal om, at:

• Prime retail i København fortsat repræsenterer et attraktivt, men konkurrencepræget, segment.
• Timing, data og lokale relationer er afgørende parametre for at lykkes.
• Værdiskabelse ligger i lige så høj grad i aktiv forvaltning og konceptudvikling som i den rene lokationsfaktor.

For aktører, der ønsker at udnytte de muligheder, som den historisk lave tomgang giver, handler næste skridt om præcis analyse, klare strategiske valg og stærke samarbejdsrelationer – før de bedste lokationer igen skifter hænder.

Næste skridt

Hvis du arbejder med investering, porteføljestyring eller ekspansion på det danske detailmarked, er det nu, du bør opdatere din markedsstrategi med de nyeste tomgangstal, efterspørgselstendenser og lejeniveauer. Jo mere præcis din forståelse af markedet på Strøget og Købmagergade er, jo stærkere står du i de næste forhandlinger – uanset om du er udlejer, lejer eller investor.

Udviklingen er klar: færre ledige butikker på Strøget og Købmagergade, stærkere efterspørgsel og et marked, der igen belønner dem, der handler hurtigt – og på et velinformeret grundlag.